一、文件背景
为全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，完整准确全面贯彻新发展理念，坚持以人民为中心，以惠企利民为出发点，南宁市自然资源局深入学习贯彻习近平总书记重要论述、重要讲话、重要指示批示精神，聚焦企业群众诉求，创新自然资源要素配置，破解自然资源工作堵点、难点问题。近日，出台《进一步优化管理服务机制惠企利民促进经济社会高质量发展的若干措施（第一批）》（以下简称《若干措施》），为持续优化南宁市营商环境贡献自然资源力量。
二、主要内容、制定依据及措施亮点
围绕规划审批、土地供应、不动产登记等多方面业务，一共出台18条微改革措施，通过深化自然资源领域改革，进一步节省企业群众的时间成本、资金成本，将惠企利民落到实处，助力全市经济社会高质量发展。
（一）支持工业企业按实际需求配置停车泊位
《国务院办公厅转发国家发展改革委等部门关于推动城市停车设施发展意见的通知》明确提出要依据国土空间规划和城市综合交通体系规划，区分不同城市及其不同区域的功能要求，按照差异化供给策略和集约紧凑发展模式，统筹地上地下空间利用，科学编制城市停车规划，为企业按实际需求减少配套停车位提供了规划层面的指导。
结合目前部分企业反映，由于现在工业制造自动化水平提高，工人数量不多，但《南宁市城市规划管理技术规定》中关于工业停车位配设标准偏高的情况，《若干措施》综合考虑工业企业生产建设停车需求各有不同的实际情况，积极响应工业企业诉求，支持工业企业按实际需求配置停车泊位。
优化前，南宁市域范围内的工业厂房（仓储）区的停车位指标是按0.5-1.0个/100㎡建筑面积计算停车位，未考虑不同类型厂区人员密度差异。
优化后，允许工业企业可以根据实际，结合专项规划设计或者交通研究成果开展专项论证，合理确定配建停车泊位数量。
（二）简化存量工业用地其他规划指标调整的审批手续，提高工业项目筹建速度
《自然资源部关于加强国土空间详细规划工作的通知》（自然资发〔2023〕43号）明确“要融合低效用地盘活等土地政策，统筹地上地下空间，鼓励开发利用地下空间、土地混合开发和空间复合利用，有序引导单一功能产业园区向产城融合的产业社区转变，提升存量土地节约集约利用水平。”为落实存量用地节约集约要求，简化规划设计调整程序，与规划总平方案审查或建设工程规划许可证核发等环节合并办理，无需单独申请，提升了规划审批效率，降低了企业的时间和经济成本。
（三）尊重原土地出让合同权益，现具备实施条件的存量工业用地可按照有效的批复实施建设
《中华人民共和国民法典》规定“通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同，土地出让合同是确定土地使用权者权利义务的重要依据，受法律保护。”
自然资源部2023年3月23日印发的《自然资源部关于加强国土空间详细规划工作的通知》（自然资发〔2023〕43号）明确，“提高详细规划的针对性和可实施性。要以国土调查、地籍调查、不动产登记等法定数据为基础，加强人口、经济社会、历史文化、自然地理和生态、景观资源等方面调查，……准确把握地区优势特点，找准空间治理问题短板，明确功能完善和空间优化的方向，切实提高详细规划的针对性和可实施性”。
借鉴杭州市规划和自然资源局2019年12月26日印发的《关于印发加强空间要素保障助推“新制造业计划”实施办法的通知》（杭规划资源发〔2019〕66号）、广州市规划和自然资源局2023年12月24日印发的《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第四批）的通知》等先进经验，结合本地实际，本条措施提出，对已取得合法用地手续且仍有效并仍具备实施条件的存量工业用地，尊重原土地出让合同权益，同时满足措施要求，可继续按照有效的用地批准文件申请后续实施建设，在详细规划中进行备注，无需办理详细规划调整手续，待详细规划需要实施时，再按照规划要求实施。该条款既考虑了规划的实施时序和环境风险控制等因素，又可有效保障土地权利人的合法权益，消除社会不稳定因素，同时有利于促进我市存量工业用地盘活和工业企业发展。
（四）支持一类物流仓储用地（W1）兼容一类工业用地（M1），提高土地利用效率
由于产业门类的多元化发展，生产、存储、运输等产业链环节联系紧密，生产制造与仓储物流出现融合发展趋势，对土地利用的灵活性和功能混合性提出新的要求，为释放制造业发展新空间、激发产业发展新动能，支持我市制造业发展，明确提出一类物流仓储用地兼容一类工业用地的鼓励措施。依据《南宁市城市规划管理技术规定》“第四章 工业仓储物流用地规划”中关于物流项目用地包括加工/配送用地，为工业生产性用地，比例占总用地比例为10%的要求，制定此措施。
（五）支持工业项目内无柱雨篷免于单独办理规划许可手续
依据《自然资源部关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资发〔2023〕69号）中“探索建立建设工程规划许可豁免清单和告知承诺制”要求，并学习外地先进经验，将工业项目内无柱雨篷纳入豁免清单后，免于单独办理规划许可手续，支持工业企业建设诉求，促进降本增效。
（六）单独核算经营性用地配套公共服务设施建筑面积，保障企业经营性计容建筑面积不受影响
《城乡规划法》要求：“城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设。”
《建设用地容积率管理办法》明确：“明确容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。地方政府的城乡规划主管部门在遵循国家标准规范的基础上，有权根据本地的实际情况，制定具体的容积率计算规则，以适应不同地区的土地利用和建设需求。”“当出现因城乡规划修改造成地块开发条件变化、因城乡基础设施等建设需要导致地块建设条件变化、国家和省（自治区、直辖市）的有关政策发生变化以及法律、法规规定的其他条件等情形时，地方可以对容积率进行调整。”
措施出台前，附属在其他用地上但实际需独立用地,具体用地范围在建筑设计阶段根据地块整体设计方案确定的社区公共服务设施，核发规划条件后需额外增加设施建筑面积的，占用原规划条件经营性用地的计容建筑面积，涉及经营性用地提高容积率问题，程序繁环节多，难以有效保障公共服务功能的补充和完善。
措施出台后，在核发规划条件时单独核算并确定建筑面积。核发规划条件之后，满足必须基本配套的情况下，企业愿意在规划地块内额外增加社区公共服务设施的建筑面积并无偿移交政府的，在征得行业主管部门意见后，自然资源部门根据用地单位的申请，增加的建筑面积不纳入原规划条件的计容建筑面积，在不占用企业经营性计容建筑面积的同时有效提升公共服务设施保障能力，增强企业开发项目的便民服务水平。
（七）鼓励设置独立用地的社区嵌入式服务综合体（社区服务中心），以“一站式”服务满足居民多元需求
依据《国务院办公厅关于转发国家发展改革委<城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案>的通知》（国办函〔2023〕121号），鼓励社区级党群、行政、养老、托育、福利、文化、体育等设施合建形成社区嵌入式服务综合体（社区服务中心），在编制国土空间详细规划时只确定用地面积和各类服务功能的建筑面积下限要求，对于容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高等指标不作具体规定，在核发规划条件时根据发改部门及行业主管部门的要求明确建筑面积，为其结合人口结构、服务需求变化特征适时优化调整设施建设规模预留空间。该措施有利于促进各类公共服务设施的功能兼容和复合利用，提升土地集约利用效能，以“一站式”服务满足居民生活服务的多元需求，增强人民群众的幸福感和获得感。
（八）进一步优化配建公服设施工程审批服务
该条措施主要依据《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》（国办发〔2019〕11号）有关精神，并结合南宁市实际制定。
措施出台前，涉及规划报建阶段前置手续的，需先到相关行业部门办理。属于一手续一部门，手续繁杂，时限冗长。
措施出台后，地块出让后在规划报建阶段，原则上由自然资源部门通过多方案合审系统征求意见，无需业主自行征求；相关部门未纳入多方案合审系统的，可由自然资源部门代为征求书面意见。实行了“一家牵头、并联审批、限时办结”，对能够用征求相关部门意见方式替代的审批事项，调整为政府内部协作事项，相关部门不得随意提出增加设施或提高规模下限的“加码”要求，保障企业拿地后“少跑路”、早开工，简化办理流程，缩短企业拿证时间。
（九）不设综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学类建筑停车泊位配建指标上限，鼓励多配建，解决瞬时集中停放需求
结合停车分区细化，优化调整停车泊位配建指标管理。为有效缓解当前我市医院、学校周边“停车难”问题，提高综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学类建筑停车泊位配建指标，指标不设上限，鼓励多建车位、配建车位作为临时接送车位使用。
（十）在规划实施阶段，根据具体情况，符合以下情形的，属于对详细规划的深化、细化，视同符合规划，无需办理国土空间详细规划调整手续，之后集中批次更新控制性详细规划数据库
自治区自然资源厅印发的《广西壮族自治区自然资源厅关于加强和规范城镇开发边界内控制性详细规划编制管理的通知》（桂自然资发〔2022〕72号）明确，“在符合国土空间规划相关管控要求及公共利益优先的前提下，各设区市可依法依规制定控规局部调整、技术修正和正向维护的具体情形，简化相关审查审批程序。因现状资料精度不够、基础资料勘误、道路等线性工程实施导致地块边界微调等控规技术修正的，可由设区市、县（市）自然资源主管部门依法依规审批”。
2025年1月，自治区自然资源厅印发《广西壮族自治区自然资源厅关于印发强化自然资源要素保障助力经济持续回升向好若干措施的通知》（桂自然资发〔2025〕1号）明确，“探索国土空间详细规划调整机制。鼓励各地结合实际，探索按照规划修改、维护和勘误等情形差异化开展详细规划修改或调整，分情形细化详细规划调整的具体要求和程序。”
措施出台前，对我市国土空间详细规划实施深化在执行层面没有统一的认定标准和执行路径，对于部分涉及控规的合理微调、深化细化等都认为属于需开展规划调整后方可实施的内容，由此造成规划频繁不必要的调整，影响了规划的严肃性，同时也大幅降低行政审批效能。
我局借鉴2020年11月4日上海市规划和自然资源局印发的《上海市详细规划实施深化管理规定》（沪规划资源详〔2020〕503号），明确我市国土空间详细规划实施深化的定义、适用情形以及控规数据库更新管理等内容，进一步优化规划符合性认定，刚弹结合，有利于提高规划的与时俱进能力，有力促进我市经济建设和社会发展。
（十一）优化空中连廊和地下连接体供应方式
依据《南宁市人民政府关于印发南宁市地上地下空间建设用地使用权开发利用管理办法的通知》(南府规〔2021〕4号)，参考借鉴广州市先进经验，并结合实际制定。
优化后，空中连廊和地下连接体使用权可由相临地块的用地单位通过申请协议出让方式取得，统一土地使用权的主体，更加充分高效发挥连廊和地下连接体的作用，依法依规合理降低土地要素成本，提高相临地块的用地单位集约节约使用土地的积极性。
（十二）在出让合同等中明确无偿移交配建房产的接收单位的要求，破解企业移交难的难题
借鉴《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）的通知》的先进经验，并结合南宁市实际，制定本措施。
优化后，进一步明确和细化了移交要求，解决了实践中企业反映的配建移交难的问题，同时在土地出让时明确附加条件，引导竞买意向单位做好拿地成本测算。
（十三）优化完善城市更新项目（含城中村改造）地价计收规则
根据《自然资源部办公厅关于印发<支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）>的通知》（自然资办发〔2023〕47号）精神，参考借鉴东莞、中山等地方先进经验，并结合南宁市实际制定本措施。
措施出台前，我市对土地出让配建公益性基础设施、公共服务设施的相关价格确定一般不考虑配建因素的影响，由土地竞买人在其溢价能力中自行考虑。
措施出台后，遵循经济发展客观规律，综合考虑城市更新项目土地出让在出让地块内、外配建的无偿移交的公益性设施对地价的影响，依法依规合理地降低土地要素成本，进一步激发市场活力，推动城市更新高质量发展。
（十四）优化城中村改造用地报批，缩短报批时间
该条措施主要参考借鉴广州等地方先进经验，并结合南宁市实际制定。城中村改造项目涉及新增建设用地，在城镇开发边界内全部可按批次进行组卷。
（十五）完善乡村产业项目规划许可多途径办理机制
根据自治区自然资源厅《关于强化村庄规划编制实施助力乡村振兴的通知》（桂自然资发〔2023〕39号）的规定，参考借鉴广州市有关先进经验，并结合南宁市实际制定。
措施出台前，村庄规划不能作为村庄项目办理农用地转建设用地审批的依据。
措施出台后，明确已依法批准并纳入自治区国土空间规划“一张图”实施监督信息系统的村庄规划，可作为村庄项目办理农用地转建设用地审批，核发乡村建设规划许可证的依据。
（十六）不动产登记实现一次申请、一次办结，助力缓解企业融资困境
依据《国务院关于进一步优化政务服务提升行政效能推动“高效办成一件事”的指导意见》（国发〔2024〕3号）关于“推进关联事项集成办。从企业和群众视角出发，……关联性强、办理量大、办理时间相对集中的多个事项集成办理，为企业和群众提供‘一件事一次办’、‘一类事一站办’服务”的有关要求，参考借鉴广州市有关先进经验，结合南宁市实际制定。
措施出台前，不动产权利人已办理抵押的不动产，需先办理 “带押”的转移登记，才能办理抵押权变更登记。
措施出台后，不动产权利人只需与抵押权人协商一致，根据抵押双方的约定情况，同步办理不动产转移登记合并抵押权变更登记，将串联改为并联，实现“带押过户”一次申请、合并办理、一次办结。该措施实现了“带押”情况下的不动产转移，节省了办理业务的资金和时间成本。
（十七）深化运用AI技术推出南宁市不动产登记服务管家“登登”，提升不动产登记业务咨询服务质量
该条措施主要依据《国务院关于进一步优化政务服务提升行政效能推动“高效办成一件事”的指导意见》（国发〔2024〕3号）关于“持续加强新技术全流程应用。……创新开展大数据、区块链、人工智能等新技术应用，推动政务服务由人力服务型向人机交互型转变”的有关要求，参考借鉴广州、杭州等地方先进经验，并结合南宁市实际制定。
优化前，对于不动产登记疑难问题，普通热线无法回应解答的，企业需要现场前往登记大厅咨询，在线咨询的便利度和服务水平可进一步提升。
优化后，企业、群众可根据实际需要通过南宁市不动产登记服务管家“登登”随时随地“24小时”咨询登记业务，线上实时答疑解惑，减少企业群众办事时间和成本。同时，服务管家的上线也有助于减轻咨询人员压力，将人力资源从机械性的回答中解放，运用在更关键的审核环节或服务群众中，优化线下办事体验。
相关文件：南宁市自然资源局关于印发进一步优化管理服务机制惠企利民促进经济社会高质量发展的若干措施（第一批）的通知
